不動産の契約
重要事項説明が終わって契約に入ります。
不動産売買契約書の特約条項に
「○○月○○日以降の契約解除は、契約履行着手後の解除とみなす。」
って日付が入ってる契約書。
最近よくあります。
意味は、この日以降に解約したいって場合は、違約金が発生するよって事。
この日以降？？
履行の着手に日付が入ってる場合・・・・
コレってあり？なし？
なし！！
履行着手後の解約は違約となるってのがホント。
履行に着手ってのは、相手方に対し、引き渡しに向かって行動を起こす事
買主側からすると
住宅ローンの申し込みなんかが着手に該当します。
購入の為に動いたって事実。
売主側からすると？？？
建物の表示登記を買主名義で依頼した時
買主仕様の建物に変更した時等々
要は、買主の為に何かした場合！
引き渡しに向かった行動を起こすって事。
じゃあ日付が入ってるって？
そうオカシイんです。
なんで日付入れるの？
それは、手付放棄させない為。
しかし民法第557条（手付）で、
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
売主の履行に着手って行動は、注文住宅でもない限り結構取りづらい。
だから、完成物件なんかの場合、契約後住民票を預かって、スグに表示登記かけるってのは、売主側の履行着手となるので、日付入れなくても解約させない為には有効な手段。
この場合万一、買主がローンでが否決された場合、ぬかりの無い大手の場合、予め預かっておいた印鑑証明で、表示登記の錯誤って事で取り消すリスクヘッジをしている。
日付が過ぎて、それでも解約したければ売買価格の２０％払いなさいよって事になるので、流石に２０％払って解約する買主も少なく、売り主側も２０％払ってくれりゃ解約されてもいいやって事になる。
３０００万円の場合６００万円が違約金
６００万円、一戸の粗利よりデカイ（同等の）金額だから解約されてもイイやってなる。
解約しなきゃ何の問題も無いのですが、こんな日付の有り無しだけでもこんな裏があります。
一般の方は、契約となると緊張もあるので、はいそうですか。と聞き流してしまう場合がほとんどで、売る方もこの辺は極力突っ込まれないようにサラッと流しますので、履行に着手に日付が入っていたら、みなさん気を付けて下さい。
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